Xu hướng đầu tư bất động sản vào vùng ven là tất yếu trong quá trình phát triển đô thị TP.HCM. Áp lực gia tăng dân số, nhu cầu nhà ở càng khiến nội đô quá tải. “Quỹ đất tại quận, huyện vùng ven như: Bình Chánh, Thủ Đức… còn rất lớn và rẻ, đủ khả năng bán đất nền giá rẻ – giá trung bình, phù hợp nhu cầu khách hàng”, ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành, giám đốc quản trị công ty cổ phần địa ốc Tấc Đất Tấc Vàng, phân tích.


Từ đầu năm đến nay, khoảng 20 dự án căn hộ chung cư đã được chào bán tại TP.HCM. Trong năm dự án căn hộ chung cư vừa được tung ra, giá bán dao động trong khoảng từ 12 – 17 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án này cách từ 10 – 13km so với trung tâm thành phố và tập trung tại các quận mới. Theo các sàn giao dịch bất động sản, mãi lực nhìn chung không tăng nhiều, nhưng với những căn hộ có diện tích từ 60 – 80m2 tại các dự án bình dân được nhiều khách hàng quan tâm.

Sau khi thông đại lộ Đông Tây, hàng loạt dự án đất nền giá rẻ và chung cư có hạ tầng kết nối với đại lộ này đã được chủ đầu tư nhanh chóng chào bán ra thị trường với mức giá trung trình như: Terra Rosa, quận 7 (giá 12 triệu đồng/m2), Đại Thành, quận Tân Phú (giá 14,9 triệu đồng/m2), Happy Plaza với quy mô 600 căn hộ tại khu quy hoạch đô thị huyện Bình Chánh mới, dự kiến chào bán sau tháng 7 âm lịch với giá từ 13 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, thị trường đất nền dự án ở khu vực TP.HCM đã chững lại gần một năm qua khi số lượng giao dịch thành công được ghi nhận tại các sàn giao dịch bất động sản rất ít, nhất là, sau khi áp dụng luật Thuế thu nhập cá nhân trên các giao dịch bất động sản. Theo thông tin từ một số sàn giao dịch bất động sản ở quận 2, 7 và quận 9, giao dịch đất nền ở khu vực TP.HCM rất chậm trong thời gian qua. Hầu hết các giao dịch, nếu có, chỉ là sang nhượng qua lại đất nền của những dự án cũ.

So với thị trường TP.HCM – nơi giá đất nền đã được đẩy lên quá cao, giá đất nền tại các tỉnh còn khá thấp, nhiều dự án có giá từ 400 – 500 triệu đồng/nền. Chính vì suất đầu tư còn thấp, phù hợp với đa số người có nguồn vốn từ tích luỹ, ít bị lệ thuộc vào các khoản vay ngân hàng, nên đang thu hút nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vào thị trường này.

Một nhà đầu tư phân tích, phải xác định rõ là nhu cầu mua đất nền dự án có tỷ lệ đầu tư cao hơn là để ở. Nhu cầu để ở mà mua đất nền dự án, thì rất lâu mới có thể ở được, trong khi chi phí mua nền và xây dựng không hề nhỏ. Vì mua để đầu tư mà thị trường đang trầm lắng, chưa biết bao giờ hồi phục, trong khi giá từ 1,5 – 2 tỉ đồng/nền, thì không nhà đầu tư nào dám bỏ tiền vào đất nền dự án lúc này.

Chỉ riêng trên địa bàn TPHCM, Hiệp hội Bất động sản thành phố đã tổ chức ít nhất 2 cuộc tọa đàm, với sự tham dự của đại diện Bộ Tài nguyên-Môi trường, Bộ Tài chính, Sở Tài chính, Sở Xây dựng thành phố, để bàn về tháo gỡ những khúc mắc trong việc thu tiền sử dụng đất. Nếu không có sự thay đổi tích cực, việc thu tiền sử dụng đất vẫn cứ tiến hành thì theo dự báo của các chuyên gia, chắc chắn giá nhà đất sẽ tăng dù thị trường hiện nay nhìn chung vẫn đang hết sức khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp phát biểu trong các buổi toạ đàm về giá đất cho rằng, nếu tăng giá nhà trong thời buổi hiện nay chẳng khác gì tự bắn vào chân mình, nhưng nếu tiếp tục thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 thì chẳng thể nào làm khác. Theo ông Trần Văn Thành – Tổng Giám đốc Cty Nhà Việt Nam: “Nếu thu Tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, giá thành mỗi mét vuông căn hộ chung cư trung cấp (mới chỉ tính tiền đất và tiền xây dựng) sẽ không dưới 12 triệu đồng. Nếu cộng tất cả các khoản khác vào, giá bán mỗi mét vuông căn hộ chung cư sẽ không dưới 20 triệu đồng”.

Điểm đặc biệt, những dự án BĐS trung cấp và bình dân, được thị trường đón nhận trong thời gian qua chủ yếu nằm tập trung ở phía tây nam và phía đông thành phố. Hai cửa ngõ này đều là những khu vực có những công trình giao thông trọng điểm mới đưa vào sử dụng, hoàn thiện kết nối hạ tầng với khu trung tâm.

Ở phía đông đó là việc đưa vào sử dụng nút giao thông nhiều tầng Cát Lái (quận 2) đã tạo nên một hành lang thông thoáng từ trung tâm thành phố lưu thông về các quận 2, 9 và Thủ Đức và các tỉnh miền đông Nam Bộ. Với việc đưa vào sử dụng nút giao thông Cát Lái, thời gian lưu thông từ Thủ Đức vào trung tâm thành phố chỉ còn từ 25- 30 phút thay cho 40 -45 phút trước đây. Lý giải cho sự thành công của dự án THUDUCHOUSE Apartment, ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng - Phó Tổng Giám đốc Cty phát triển nhà Thủ Đức - cho rằng: “Việc kết nối hoàn thiện hạ tầng chỉ là một phần của nguyên nhân thành công của các dự án khu vực phía đông của chúng tôi.

Ngày 24.9 tới khi bán hàng giai đoạn 2 thì khách hàng được lợi là có thể dọn vào ở ngay do dự án căn hộ đã hoàn thành đưa vào vận hành rồi”. Trong khi đó, ở khu vực tây nam, đó là việc đưa vào sử dụng đại lộ Đông – Tây (tên chính thức là Võ Văn Kiệt) rút ngắn đáng kể thời gian lưu thông từ quận Bình Tân, huyện Bình Chánh vào khu trung tâm thành phố rút ngắn hơn 10 phút so với lưu thông theo trục Kinh Dương Vương – Hùng Vương...

Trong khi, việc tháo gỡ những vướng mắc khó khăn vẫn chưa có gì tiến triển thì một bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà để ở đã phải tự cứu lấy mình bằng cách mua nhà chạy giá đất, để đề phòng khả năng giá nhà đất trong thời gian tới sẽ tăng. Chính nhờ tác dụng phụ này, trong vòng 1 tháng qua, các dự án bán căn hộ chung cư trung cấp và giá thấp ở 2 đầu thành phố đã bắt đầu được tiêu thụ mạnh.

Ở phía tây nam thành phố, một loạt các dự án như Terra Rosa, Đại Thành, Tân Tạo 1, Carina, Happy Plaza... giá bán dưới 17 triệu đồng/m2 đã được thị trường đón nhận. Trong đó, hầu hết các dự án đều bán được từ 1/3 đến 2/3 số căn hộ chỉ trong 1 tháng. Sự đón nhận mạnh mẽ của thị trường còn thể hiện ở chỗ đây là những dự án có quy mô khá lớn, chẳng hạn như dự án Happy Plaza với 600 căn hộ tọa lạc tại khu quy hoạch đô thị quận Bình Chánh mới.

Riêng đối với dự án căn hộ Trường Thọ, là dự án đầu tiên trong dòng sản phẩm này có giá bán từ 15,5 triệu đồng/m2 trở lên (đáp ứng nhu cầu nhà ở của một bộ phận dân cư có thu nhập trung bình khá trở lên), nó là sản phẩm quan trọng góp phần làm nên thương hiệu Nhà Thủ Đức, trong giai đoạn 1 Cty đã bán hết rất nhanh hơn 120 căn hộ.