Theo Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, chính các quy định, hướng dẫn của Bộ Xây dựng đã thổi bùng tình trạng tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ ở các khu chung cư cao cấp thời gian qua. Nhóm nghiên cứu thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa hoàn tất báo cáo đánh giá tính pháp lý của 3 văn bản hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ tại dự án alibaba an phước do Bộ Xây dựng ban hành (Báo Người Lao Động đã phản ánh).


Trong văn bản trả lời Ủy ban Pháp luật, Bộ Xây dựng cho rằng tính diện tích theo cách nào (kích thước thông thủy hoặc từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ) cũng không ảnh hưởng đến phần thuộc sở hữu chung. Theo Bộ Xây dựng, phần sở hữu chung đã được Luật Nhà ở và Nghị định 71/2010 (hướng dẫn thực hiện luật này) quy định, đồng thời xác định trong hợp đồng mua bán đất nền giá rẻ. Điều 70 Luật Nhà ở và điều 49 Nghị định 71 nêu rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư gồm: cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân căn hộ…

Tại một cuộc hội thảo vừa tổ chức ở TPHCM, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, cho biết, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang tính tới việc cho phép 4 ngân hàng quốc doanh liên kết với Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (Buildbank) thực hiện một gói tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng, tập trung chủ yếu vào phát triển cơ sở hạ tầng quan trọng và phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình. Mặt khác, hiện Chính phủ cũng đang chỉ đạo Bộ Xây dựng và NHNN sửa đổi lại một số quy định của gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng. Quy định mới có thể được thay đổi theo hướng bỏ tên “nhà ở xã hội” để mở rộng nguồn cung cho thị trường; thời hạn cho vay có thể kéo dài lên 15 năm thay vì tối đa 10 năm như quy định hiện nay; Lãi suất có thể giảm mạnh hơn thay vì mức 5%/năm...


Căn cứ vào Luật Nhà ở thì Bộ Xây dựng không có thẩm quyền ban hành văn bản quy định chi tiết và cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư” - nhóm nghiên cứu khẳng định. Một vị trong nhóm cho biết theo Nghị định 71 thì Chính phủ cũng không hề giao Bộ Xây dựng quy định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư. Điều này đặt ra câu hỏi về trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong việc ban hành 3 văn bản trái luật kể trên.

Theo nhóm nghiên cứu, nếu tại phiên giải trình sắp tới (dự kiến tổ chức giữa tháng 3-2014), Bộ Xây dựng vẫn một mực bảo vệ quan điểm của mình và không nhận sai thì trong phạm vi, quyền hạn cho phép, Ủy ban Pháp luật có thể yêu cầu bộ xem xét sửa đổi, bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ Thông tư 16. Nếu sau 30 ngày mà bộ vẫn không thực hiện thì ủy ban có quyền kiến nghị Thủ tướng bãi bỏ hoặc đình chỉ thông tư này. “Hơn 3 năm qua, Thông tư 16 đã gây ra những thiệt hại như thế nào cho người dân cũng cần phải được xem xét, làm rõ” - nhóm nhấn mạnh.

Không chỉ vậy, Công văn 124/QLN ngày 21-12-2010 của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng về cách tính diện tích chung cư lại hướng dẫn cụ thể: Đối với phương thức xác định kích thước diện tích sàn căn hộ từ tim tường thì diện tích sàn (phần sở hữu riêng) không phải trừ diện tích sở hữu chung như cột, tường chịu lực! Tiếp đó, Công văn 397 ngày 7-11-2013 của Thanh tra Bộ Xây dựng tiếp tục cho rằng với phương thức xác định kích thước từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ thì diện tích sàn không phải trừ diện tích chung...

Nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật khẳng định việc hướng dẫn cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư trong hợp đồng mua bán theo Thông tư 16 và Công văn 124, 397 là trái quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Chính những quy định, hướng dẫn này đã thổi bùng lên tình trạng tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ thời gian qua ở các khu chung cư cao cấp, mà thiệt thòi đều do người dân gánh chịu. Theo nhóm nghiên cứu, với trách nhiệm quản lý ngành, Bộ Xây dựng đã quy định mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó bắt buộc phải ghi phần diện tích thuộc sở hữu riêng và chung. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng đều không ghi rõ nội dung này, chỉ ghi diện tích sàn căn hộ mua bán và xác định luôn phần diện tích vốn thuộc sở hữu chung nằm bên trong phạm vi căn hộ thuộc sở hữu riêng; trong phần diện tích chung cũng ghi cả tường, cột chịu lực...

Những thông tin trên được thị trường đón nhận khá hồ hởi bởi nếu xét sâu xa tình trạng suy giảm tổng cầu của nền kinh tế trong 2 năm qua có nguyên nhân lớn là từ thị trường BĐS. Nay nếu thực hiện đồng thời cả 2 việc là tăng nguồn vốn và khoanh nợ cho những khoản vay BĐS, theo lý thuyết thị trường BĐS sẽ được khai thông và có tác động lan tỏa tới một số lĩnh vực kinh tế khác. Tuy nhiên, không ít ý kiến lo ngại đây là bước đi khá mạo hiểm và bài toán lợi ích từ các giải pháp này cần được cân nhắc kỹ.