vấn đề điều kiện kèm theo tự nhiên khác nhau là lý do chính dẫn đến khác biệt về chuyện nở rộ cao ốc quanh vùng các dòng sông ở TP.HN và Sài Thành.
Khác với Thành Phố Sài Gòn, dọc kè sông Hồng tại TP.HN rất hiếm cao ốc, nhà ở mọc lên. Chủ yếu các cao ốc được kiến thiết xây dựng bên trong đê, không có cao ốc nào xây dựng bên ngoài đê.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó quản trị Tổng hội xây dựng Việt Nam, sự khác biệt bắt nguồn từ điều kiện tự nhiên của 2 con sông gắn với 2 TP là sông TP Sài Gòn và sông Hồng.


Trái ngược với sông TP.Sài Gòn, dọc bên bờ sông Hồng tại Hà Nội
vắng bóng các cao ốc.
Sông Thành Phố Sài Gòn ở Thành Phố Hồ Chí Minh bắt nguồn từ Vườn đất nước Cát Tiên, có chiều dài ngắn và lưu vực hẹp. Lượng nước đổ về hạ lưu về cơ bản ít thay đổi theo mùa. Hầu hết nước sông thay đổi theo lịch thủy triều. Vì nước sông chảy ổn định và hiền hòa nên gần như là không cần thiết kế và xây dựng đê ngăn lũ, tạo điều kiện cho nâng tầm phát triển căn hộ chung cư cao cấp, đô thành ngay sát kè sông.
Trái lại, tại Hà Nội, về mùa lũ nước sông Hồng thường lên khá cao. TS. Liêm cho biết, vào mùa lũ khi nước sông tại mức báo động 3 rất có thể lên đến 13-14m (từ đáy sông đến mặt nước). Trong lúc đó, nền đất hai bên bờ sông là cốt 6m (từ đáy sông lên đến nền đất).
Điểm đặc biệt của sông Hồng tại miền bắc nước ta là có con đê cao và dài chạy dọc 2 kè sông. Vì điều kiện kèm theo nước lũ bên ngoài đê nên căn nhà dân sinh, nhà cao tầng liền kề chỉ rất có khả năng gây dựng bên trong đê. Chỉ có 1 số bãi ngoài sông Hồng rất có thể sống được, tuy vậy vẫn đang còn nguy cơ gặp lũ.
Theo TS. Liêm, một yếu tố nữa là đường sá dọc bờ sông Hồng tại TP.Hà Nội không thật thuận tiện, cản trở sự phát tiển đô thành. Dọc bờ sông chỉ có duy nhất đường đê chật hẹp, không thuận tiện cho việc vận động và di chuyển. Trong lúc đó phía trong đê lại có đường sá thoáng mát, đất đai nhiều nên rất có khả năng nâng tầm phát triển đô thành một cách nhanh gọn.
Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: “Sông Hồng bắt nguồn từ vùng núi nên vào mùa lũ có một lượng nước đổ về rất lớn, khiến nước lũ dữ hơn rất nhiều và có sự chênh lệch giữa mùa mưa và mùa cạn rất lớn. Trong lúc khoảng cách từ kè sông vào đến con đê còn một khoảng bãi bồi rộng lớn. Đô thị rất khó nâng tầm phát triển ở mép sông. Trong khi Khu đô thị ven sông thì thông thường lấy yếu tố mặt nước là quan trọng".Chủ tịch Hiệp Hội Nhà Đất TP.Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Hiện nay chưa hề có sự phát triển đô thành phía 2 bên dọc sông Hồng. Trong thực tế này xuất phát từ đặc điểm địa lý, thủy văn rất lớn. Phải mất rất nhiều năm mới đã có được đê sông như ngày nay, bởi sông Hồng mùa lũ rất hung ác.


1 số cao ốc khởi đầu mọc lên gần sông Hồng hơn nhưng
Còn ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó quản trị Hiệp Hội Bất Động Sản Việt Nam cho rằng, Bộ dĩ đô thành dọc 2 bên bờ sông Hồng chưa phát triển là vì chưa có quy hoạch rõ ràng và cụ thể. Trước đây, TP.HN từng đề ra việc thiết kế xây dựng quy hoạch 2 bờ sông Hồng, song lại không được duyệt. Vì chưa được duyệt nên chưa có xu thế nâng tầm phát triển rõ ràng.
Phó Chủ tịch Thương Hội Nhà Đất BĐS Nước Ta khẳng định: “Phát triển đô thị dọc 2 bờ sông là rất quan trọng. Trước thực trạng Lúc bấy giờ địa điểm ven sông khá nhếch nhác, việc phát triển đô thành phải có quy hoạch cụ thể".