Những căn hộ diện tích lớn thuộc phân khúc trung cấp tại dia oc alibaba đang rơi vào cảnh “ế ấm”, vắng khách thuê mặc dù chủ nhà đã giảm giá từ 5-10%.


Lý giải về điều này, anh Nguyễn Quốc Khánh, môi giới văn phòngcho thuê quận Hai Bà Trưng, cho biết: “Từ năm 2014 đến nay là thời điểm nhiều tòa nhà văn phòng ở phía Tây, gồm các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm đi vào hoạt động. Các tòa hạng C ở khu trung tâm đang chịu sự cạnh tranh gay gắt với nguồn cung này. So với các tòa hạng C, hạng B ở phía Tây, các tòa hạng C ở trung tâm đều cũ kĩ, cơ sở vật chất, tiện ích cũng như thiết kế không mới, không hiện đại bằng do đã đi vào hoạt động một thời gian. Trong khi đó, ở phía Tây thành phố, khách hàng có nhiều lựa chọn hơn với mức giá rẻ hơn hoặc ngang bằng. Thậm chí, nhiều tòa hạng B ở khu Tây, giá thuê chỉ nhỉnh hơn 1-2USD/m2 so với văn phòng hạng C ở trung tâm”.

Trong khi đó, các NĐT tự rao thuê hoặc nhờ “cò” rao thuê không cạnh tranh nổi với các công ty chuyên nghiệp (bán căn hộ và cam kết cho thuê sinh lời) cũng khiến một số căn hộ có giá tốt từ NĐT bị ế ẩm. Đó là nhận định của bà Trần Thị Mỹ, Phó GĐ Công ty Tân Hoàn Mỹ. Tuy nhiên, theo bà Mỹ, ngay cả khi các công ty/CĐT cam kết với khách hàng cho thuê sinh lợi và trong thời gian ngắn nhưng thực tế không diễn ra suôn sẻ. Những căn diện tích lớn, giá thuê cao cũng bị “ngâm hàng” thời gian dài vì không có người hỏi thuê.

Thực tế này được nguyễn thái luyện cho biết, đang diễn ra ở các dự án căn hộ trung cấp trên địa bàn Q.9, Q.2. Loại hình căn hộ có diện tích từ 70 – 100m2 không có người hỏi thuê cho dù chủ thuê đã giảm giá sâu hoặc đầu tư nội thất để tăng tính cạnh tranh. Sức thuê hiện tại ghi nhận giảm rõ nét so với thời điểm 2 năm về trước.

Theo khảo sát của PV, thị trường căn hộ cho thuê tại khu vực Q.9, Q.2 đang lâm vào tình cảnh ế ẩm căn diện tích lớn. Cụ thể, tại dự án Đức Khải (Q.2), căn hộ hoàn thiện có diện tích từ 80 – 100m2 nhà đầu tư (NĐT) rao thuê khá trầy trật. Môi giới nhận hàng thuê cho biết, trong khi các căn diện tích từ 51 – 65m2 nhanh chóng lấp khách thuê vì giá phù hợp thì những căn diện tích lớn, giá thuê từ 14 – 22 triệu đồng/căn lại không có khách hỏi thuê.

Với vị trí trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ, các quận nội đô lịch sử là khu vực tập trung nhiều tòa nhà hạng A nhất với mặt bằng giá thuê cao nhất Hà Nội. Tùy từng vị trí mà mức giá thuê cũngcó sự khác nhau. Hoàn Kiếm là quận có giá thuê văn phòng hạng A cao nhất, dao động từ 35-60USD/m2. Kế đến là Hai Bà Trưng với giá thuê từ 30-45USD/m2. Tại Ba Đình, giá thuê dao động từ 25-40USD/m2. Trong khi đó, các tòa hạng A ở các quận trung tâm mới phía Tây thành phố như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, giá chào thuê 20-30USD/m2.

Thị trường cho thuê căn diện tích lớn còn gặp khó khăn đối với trường hợp NĐT thuê rồi cho thuê lại. Tại khu Đông, các NĐT thuê căn diện tích lớn đang “mắc” kẹt vốn trên thị trường cho thuê thứ cấp khi sức thuê đang giảm đi. Theo các môi giới, một số NĐT phải giảm giá để kéo khách thuê khiến lợi nhuận thuê thu về không đáng kể. Nhiều môi giới không dám nhận hàng thuê từ các NĐT thuê cho thuê vì khó cho thuê lại.

Theo ghi nhận của PV, nếu giai đoạn đầu năm 2014 đến cuối năm 2015 thị trường căn hộ diện tích lớn cho thuê tại khu Đông phát triển ổn định, được giá thuê ở những căn thuộc dự án có sự đầu tư chỉn chu về tiện ích nội khu thì hiện tại tình hình diễn biến trái chiều. Ở cùng dự án trung cấp, các căn diện tích nhỏ sức thuê tốt, trong khi loại hình căn diện tích lớn hiện khó tìm khách thuê. Nhiều chủ thuê lên kế hoạch giảm giá từ 5-10%, thậm chí giảm từ 20% so với thời điểm trước đó nhưng vẫn vắng bóng người hỏi thuê.

Sức hút của văn phòng hạng A tại các quận trung tâm còn thể hiện ở chỗ nhiều tòa nhà như Melia Hà Nội, Hà Nội Tower… dù đã được đưa vào khai thác cách đây 20 năm nhưng đến nay, nhờ vào vị trí đắc địa và thương hiệu mà giá thuê và công suất thuê vẫn luôn duy trì ở mức cao. Trong khi đó, các tòa văn phòng hạng A ở các quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Cầu Giấy, dù giá thuê thấp hơn nhưng tỉ lệ lấp đầy chỉ dao động từ 70-80%.

Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B ở các quận nội đô lịch sử cũng có mặt bằng giá cao hơn khu vực khác. Giá thuê ở Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng là 20-30USD/m2, Ba Đình thấp hơn với mức giá từ 16-22USD/m2. Như vậy, mức giá văn phòng hạng B ở các quận này ngang bằng với giá thuê văn phòng hạng A ở các quận phía Tây.

Đến nay, khi nguồn cung dự án căn hộ nở rộ; loại hình biệt thự, nhà liền kề, nhà riêng lẻ xây mới khai thác cho thuê ra đời ngày càng nhiều đã khiến nhu cầu thuê có sự dịch chuyển. Với mức giá thuê tương đương nhưng tiện lợi trong sử dụng (vừa ở, vừa kinh doanh) đã khiến bộ phận lớn khách thuê tìm kiếm nhà phố liên kế hoặc biệt thự liền kề để thuê thay vì thuê căn diện tích lớn trong các tòa nhà chung cư. Nguồn cung căn hộ dồi dào ở thời điểm hiện tại, khách thuê có nhiều sự lựa chọn cũng là nguyên nhân ảnh hưởng đến sức thuê của loại hình căn diện tích lớn. Đa phần trong số họ tìm kiếm những căn diện tích nhỏ trong dự án trung cấp vì giá thuê mềm; hoặc căn diện tích nhỏ trong dự án cao cấp có giá tương đương nhưng chất lượng tốt hơn. Ngoài ra, nguồn hàng căn hộ của NĐT thứ cấp mua từ thời điểm 2011 – 2013 chuyển sang hình thức thuê khá nhiều cũng khiến nguồn cung thuê tại khu vực bị “bội thực”.

Các tòa hạng C ở Ba Đình như Vinapaco Building (142 Đội Cấn), DC Building (144 Đội Cấn. Rue Ble, Ladeco Building, Toserco Núi Trúc (2 Núi Trúc)… hay các tòa hạng C ở Hai Bà Trưng như Cora Building (phố Hòa Mã), tòa nhà Thái Bình (Đại Cồ Việt)… công suất thuê đã giảm khoảng 10% so với thời điểm đầu năm 2016. Tỉ lệ lấp đầy ở những tòa nhà này hiện dao động từ 80-85%. Dù công suất thuê giảm nhưnggiá thuê không có nhiều biến động do mặt bằng giá hạng C ở các quận trung tâm tương đương với giá hạng C của toàn thị trường. Một số tòa nhà giá thuê chỉ giảm khoảng 5% so với cuối năm 2016 (tương đương khoảng 0,5USD/m2).