cho dù là thân quen đến hơn cả nào đi nữa thì lúc để cọc mua bán nhà, điều tiên quyết là phải có bản hợp đồng đặt cọc, tuyệt đối không đặt cọc bằng "lời nói". HĐ đặt cọc mua và bán nhà có giá trị pháp lý không thấp chút nào bởi đó sẽ là cơ bộ để giải quyết mọi mâu thuẫn tranh chấp xẩy ra trong tiến độ mua bán. Đặt cọc mua căn hộ đất như thế nào tránh rủi ro mời bạn đọc tham khảo.

trước lúc đặt bút ký vào bản HĐ đặt cọc mua và bán nhà, bạn phải nắm được 1 số rủi ro rất có thể xảy ra trong quá trình thanh toán giao dịch. Theo Rever phân tích thì có 8 nhóm rủi ro không may dễ xẩy ra nhất:

1. Nhóm rủi ro liên quan đến quy hoạch: BĐS hợp pháp, đủ thủ tục nhưng lại vướng đầu tư và quy hoạch, lộ giới, giải tỏa... Ðiều đáng chú ý quan tâm là nhiều đầu tư và quy hoạch công bố sau khi xác định sở hữu làm khách hàng - bán phải hủy dự định. Loại này không thống kê được số liệu rõ ràng.

2. Nhóm rủi ro do BĐS chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, ví dụ như nhà chưa hoá giá, không phù hợp thức hoá thiết kế và xây dựng, chưa xử lý xong về đồng sở hữu... Nhóm này chiếm tỷ lệ 49%.

3. Nhóm rủi ro do bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp vay vốn. Nhóm này chiếm tỷ lệ 15%.

4. Nhóm rủi ro do tranh chấp, đa phần là mâu thuẫn tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh. Nhóm này chiếm tỷ lệ 4%.

5. Nhóm rủi ro do tư cách bên bán: ví dụ như bên bán đang mắc nợ, thay đổi quan điểm trong giai đoạn bán... Nhóm này chiếm tỷ lệ 12%.

6. Nhóm rủi ro không may do tư cách bên mua, ví dụ khả năng tỉnh thanh hóa bị dịch chuyển, bên mua thay đổi ý định... Nhóm này chiếm tỷ lệ 8%.

7. Nhóm rủi ro do thay đổi trạng thái chuyển dời nắm giữ (ví dụ bên thâu tóm về bán lại ngay khi đang mua...). Nhóm này chiếm tỷ suất 3%.

8. Nhóm rủi ro đáng tiếc do cơ quan Chính phủ thụ lý hồ sơ (ví dụ như vẽ thực trạng sai, tính thuế sai...). Chiếm tỷ suất 2%.

sau lúc đã phân tích kỹ càng về các rủi ro đáng tiếc, bước tiếp theo bạn cần làm đây là điều tra kỹ về các vụ việc liên quan đến dòng sản phẩm nhà đất.

tìm hiểu các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất BĐS.
Kiểm tra gia tài trên thực tiễn và gia tài trên giấy tờ. Nếu có sai lệch thì sẽ gây vất vả trong việc ủy quyền.
BĐS nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc người khác. Để kiểm tra rất có thể hỏi tại Ủy Ban Nhân Dân xã, P. Hoặc thị trấn.

gia tài thuộc quyền nắm giữ chung của vợ chồng thì HĐ phải có sự tham gia ký cam kết của hai người.

nhà đất bất động sản hiện có đang tương quan đến một thanh toán giao dịch khác không như cầm đồ bảo hộ, chuyển nhượng hay được đặt cọc bởi một người khác. Nếu có thì chủ sở hữu buộc phải hủy bỏ những thanh toán giao dịch này rồi mới triển khai các HĐ mua và bán khác.

Kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán.

Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hay không bởi chủ gia tài phải hoàn thiện các trách nhiệm này trước lúc thực thi mua và bán.

tìm hiểu các thỏa thuận về các tiện ích trong căn nhà như mạng lưới hệ thống cống cáp điện, cấp nước.

Cần xác lập đúng mẫu sản phẩm bất động sản mà bạn sắp mua:
nhà mặt phố: Xem bản vẽ nhà đất bất động sản và photo một bộ giấy tờ của căn nhà. Đến phòng điều hành quản lý đô thành để kiểm tra lại tình trạng của ngôi nhà, nếu nhà đã có thời điểm từng sửa chữa thay đổi về kết cấu hạ tầng thì nên có giấy phép gây dựng hợp lệ. Sát gần đó cần phải xác định nhà có nằm ở trong khu quy hoạch, mốc lộ giới, tường nhà là chung hay riêng, điện nước chung hay riêng, nhà có Nằm ở phía trong khu xây dựng giới hạn độ cao.

Nhà trong ngõ: Cần xác lập lối đi vào nhà là chung hay riêng (nếu chung, khi mua nhà phải có HĐ rõ ràng và cụ thể về đường đi chung, hoặc tách đất làm lối đi riêng); không dừng lại ở đó, cần quan tâm nhà có Nằm trong khu hay bị ngập khi mưa lớn, triều cường.

mua căn hộ đất để xây mới: Cần tìm hiểu rõ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng hay không; đất đã chuyển mục đích sử dụng chưa; đất thổ cư hay đất nông nghiệp; nếu là đất thừa hưởng, là gia sản chung của đa số người, trước lúc đặt cọc, toàn bộ người đồng thừa kế phải ký vào biên bản đồng thuận bán đất, nếu người bán đã có GĐ, tất cả thành viên trong GĐ phải ký tên (vợ, chồng và con cái trên 18 tuổi); cần đến UBND P xác minh Thông tin lô đất có Nằm ở phía trong đầu tư và quy hoạch hay tranh chấp; trước khi đặt cọc, làm hợp đồng, đề nghị chủ nắm giữ bổ nhiệm ranh giới rõ ràng và cụ thể với các khu đất liền kề, để tránh mâu thuẫn tranh chấp về sau; nếu mua một phần đất trong khu đất nền lớn, do một người thay mặt đứng tên nắm giữ, phải chú ý quan tâm về quy định giới hạn diện tích quy hoạnh tối thiểu khi tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp trồng trọt trên địa bàn bộ tại; tìm hiểu ngân sách tách thửa, do bên mua hay bên bán chịu,…

căn hộ Dự Án BĐS: Nên xem các chung cư mẫu trước lúc quyết định mua. Khi mua, nên hỏi rõ: mặt tiền nhà (thường là hướng ban công); không nên mua nhà ở gần thang máy; ban công riêng hay chung với hộ khác; năng lực cách âm của nhà? Nếu mua chung cư đang gây dựng, nhà được giao vào thời gian nào; nếu CĐT giao nhà chậm quá trình, mức độ bồi thường cho người mua ra sao; trường hợp khách hàng trả tiền chậm quá trình, hình thức phạt thế nào; khi CĐT giao nhà nhưng khách hàng đối chiếu HĐ liệt kê chi tiết các thiết kế tiến hành khởi công phát giác không đúng với hiện trạng nhà thực nhận, phải xử lý thế nào; tốt nhất, nên yêu cầu CĐT có phụ lục hợp đồng, trong đó liệt kê chi tiết thiết kế, tiến hành khởi công và người đầu tư cam kết bồi thường khi xẩy ra thay đổi.



xem thêm lối thoát nào cho nhà có diện tích nhỏ tại HCM

trước lúc nộp tiền đặt cọc, cần đọc kỹ và hiểu rõ tổng thể các điều khoản chi tiết trong HĐ để tránh sự cố khiếu kiện hay mâu thuẫn tranh chấp sau này (tiền đặt cọc chỉ có đặc biệt ý nghĩa như một sự cam kết hứa bán, chỉ đến khi phía hai bên ký cam kết hợp đồng mua và bán căn hộ chung cư sau lúc thiết kế và xây dựng xong toà nhà, hiện nay tính pháp lý mới được công nhận).

Nhà căn hộ chung cư: Ngoài giấy tờ nhà hợp lệ, đã có sổ hồng chưa, hành lang hoặc ban công nào thuộc sở hữu chung, phần nào sở hữu riêng (cần ghi rõ trong hợp đồng mua bán); có chỗ để xe hay không, nếu có thu phí, mức phí là bao nhiêu tiền/tháng…; chế độ duy trì, bảo dưỡng tòa nhà như thế nào, đóng theo quý hay năm; mức thu nhiều chủng loại phí sinh hoạt (bảo vệ an ninh, thang máy… rõ ràng hàng tháng…; hỏi về tình hình nước, điện, an ninh; thời khắc đóng mở cổng ra vào; hệ thống PCCC, cửa thoát hiểm…

Cuối cùng là bước ký cam kết hợp đồng đặt cọc

khách hàng nên phải nhớ kiểm tra kĩ càng các nội dung chính quan trọng. Người bán đã nhận của khách hàng bao không ít tiền và trong mức thời gian bao lâu nếu người tiêu dùng không đưa đủ số chi phí còn lại sẽ bị mất tiền cọc. Ngược lại, hợp đồng đặt cọc khi mua và bán nhà đất BĐS cũng cần ghi rõ, người bán đã nhận bao nhiêu tiền cọc của khách hàng và nếu không bàn giao đất đúng thời gian ấn hạn thì sẽ phải bồi thường như thế nào?

Nếu bạn không có kinh nghiệm trong Vấn đề này bạn cần nhờ đến các nhà môi giới đáng tin cậy, họ sẽ tư vấn và đưa là lời khuyên tốt nhất cho bạn. Một thực tế trong giao dịch BĐS nhà đất là thường khách hàng đặt cọc khoảng 10% giá trị căn nhà, sau khi ra công chứng xong mới trả hết phần còn sót lại, người bán giao giấy tờ.



Cách thức triển khai đặt cọc:

hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai 2 bên mua bán đều nhất thống quan điểm với nhau về các điều khoản có trong HĐ. Thông thường, hợp đồng này được các bên mua bán đất tự triển khai với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro đáng tiếc cho các bên tham gia.

khi đặt cọc cũng cần phải có hợp đồng đặt cọc và người làm chứng. Người làm chứng cao nhất không còn mối quan hệ họ hàng đối với cả 2 bên mua và bán. Và đặc biệt, cần giảm bớt vấn đề đặt cọc, mua bán bằng ngoại tệ bởi việc mua bán này rất có thể bị loại bỏ, gây thiệt hại cho các bên.

Việc tỉnh thanh hóa cần thực thi tại ngân hàng nhà nước, tránh việc thanh toán ở xung quanh vị trí khác. Cách tốt nhất là người mua để tiền trong thông tin tài khoản, khi mua bán 2 bên ra ngân hàng nhà nước và bên mua giao dịch chuyển tiền cho bên bán, không mất thời điểm kiểm đếm, không sợ tiền giả và không gặp nguy hiểm khi mang số tiền lớn đi đường.

Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất còn thiếu chặt chẽ thì sẽ dẫn đến những hiệu quả khôn lường nên cần lưu ý: